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深圳二手房違約成本低促違約潮 毀約者既無房又要賠償
深圳房價暴漲違約多 法院重罰
違約賣傢考慮成本遠低於房價漲幅，法院判強制過戶並提高賠償金
作者：李亞汽車貸款嘉義大埔汽車貸款坤
“3·30”新政引發深圳房價暴漲，不少賣傢考慮到違約成本要遠遠低於房價漲幅，因而選擇違約，引爆違約潮。最近，深圳南山區法院一審審理一宗賣傢違約糾紛案，除判決繼續交易外，還判決賣傢按每日萬分之五支付違約賠償。也就是說，賣傢面臨每月接近4萬元的違約賠償。對違約的賣傢而言，這份判決不可謂不嚴厲，既拿不到房產又要賠償不低的違約金，違約成本顯著增高。
房子剛賣“3·30”新政就來瞭
此案中，涉事房產位於深圳南山西麗的德意名居小區，建築面積74平方米。3月23日，業主與買傢通過中介簽訂協議，以262萬元出售。協議簽訂之後，買傢支付30萬元定金，剩餘首期款49萬元則由買賣雙方共同委托農行做瞭資金監管。銀行也出具貸款承諾函，承諾發放貸款183萬元。與此同時，賣方也委托擔保公司辦理贖樓。
一切看似順利，但進入6月之後，賣方委托律師連續發函，開始是催促要在七天之內支付房款或辦結按揭手續。但熟悉二手房交易流程的人知道，按揭手續辦理速度往往取決於銀行，並非個人。七天之內辦結按揭手續並非個人能掌控。業主並不理睬，又以交易遲遲沒完成為由提出解除合同。6月底，賣方向擔保公司發函終止委托該公司辦理贖樓業務，交易徹底終止。
不容忽視的是，合同簽訂幾天後，“3·30”新政發佈，深圳房價暴漲。賣房之時，涉事房屋單價約3.5萬元/平方米。而搜房網歷史成交數據顯示，新政之後該樓盤房屋單價已躍升到每平方米4萬至5萬多元不等，以這套74平方米房產為例，總價攀升超百萬元。
違約成本低促成“違約潮”
不少業主面對房價暴漲選擇毀約，法院也迎來訴訟高峰。違約潮背後的原因之一正是在於，通常二手房買賣合同約定，若賣方逾期不履行合同，買方可解除合同，要求賣方支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價的20%。在實際判決中，法院還會根據不同情況調低違約金比例。
以這套262萬元成交房產來看，若業主毀約，雙倍賠償定金為60萬元，按合同成交價20 %賠償違約金則為52.4萬元。但此時房價暴漲百萬元，賠瞭違約金，仍有幾十萬元進賬。合同通常還會約定，若賣方違約，買方可要求對方以合同成交價為基數，按每天萬分之五支付違約金，同時繼續履行合同。
此前，多名律師在接受南都記者采訪時說，法院判決繼續履行合同非常謹慎，比較傾向於支持賠償違約金。背後原因也在於，二手房交易往往涉及贖樓、按揭貸款等復雜手續，需要買賣雙方嚴密配合，在鬧崩情況下，即便法院判處合同繼續履行，也難以執行。
隨著違約潮爆發，法院判決也發生變化。早前，深圳中院房產庭法官在講座中透露，二手房交易中，若買傢同意一次性付款且具備購房資格，法院通常會支持繼續履行合同。
毀約者既無房又要賠償
前述交易中，買傢就將業主訴上南山法院，同意一次性付款，要求繼續履行合同，還要求對方支付違約賠償。南山區法院一審判決認定，買方不存在任何違約，賣方單方面終止贖樓手續的辦理構成違約。鑒於買方同意一次性付款，且具備購房資格，法院支持買方訴求，判決交易繼續，賣方還要按合同約定，每天按合同成交價萬分之五支付違約金，直到交付房產為止。
此外，法院還判決賣方要協助買傢辦理申請減免稅務的手續，承擔案例受理費1 .3萬元、財產保全費5000元。在違約時間計算上，法院判決以業主發函撤銷擔保公司贖樓委托之日，即6月29日開始計算。依照此判決，截至10月，賣傢違約已3個月，每月支付違約金近4萬元。
若賣傢選擇上訴，不交付房產，且二審仍敗訴，這就意味著房產交付周期被拉長，違約金也將每天增多，直到交房。代理此案的張茂榮律師告訴南都記者，他代理的多宗二手房糾紛案，法院在處理違約金時往往會調低違約金比例，但此份判決全額支持未調低違約金比例，會讓業主違約成本增高，達到懲戒目的，有利於二手房交易秩序的恢復。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151015/074123480809.shtml
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