地王解套偽命題:多數面臨資金困境 時間不是解藥
原標題:地王解套“偽命題”： 多數面臨資金困境 時間不再是解藥
21世紀經濟報道記者梳理北京市多宗“地王”項目的運作過程發現，其中真正“解套”者隻是少數。大部分“地王”項目因沉淀資金量大、去化速度慢，已一定程度上拖累瞭公司運營，少數甚至遭遇退地、轉手。
在連續誕生多宗高價地之後，土地市場仍沒有降溫勢頭。臨近年末，多個熱點城市推出熱門地塊，引發房企踴躍報價。其中，北京市就有三宗土地收到報價，並於本周進入現場拍賣階段。
支撐企業熱情的，除地塊本身的位置、性質等天然優勢外，還與一種流行的觀點密不可分：到目前為止，還沒有解不瞭套的“地王”。
歷史經驗容易成為決策者的參考，但前提是，現實情況是否果真如此？
以北京市為例，21世紀經濟報道記者梳理多宗“地王”項目的運作過程發現，其中真正“解套”者隻是少數。除母公司給予強大的資金支持外，還與市場環境、政策走勢等外部因素密切相關。
相比之下，大部分“地王”項目雖然隨著時間的推移得以出手，但因沉淀資金量大、去化速度慢，已在一定程度上拖累瞭公司運營，難以稱之為“解套”。少數“地王”項目一度面臨困境，甚至遭遇退地、轉手。
時間成本蠶食收益
“時間就是金錢。”北京樓市一位資深操盤手說，用這句話來形容“地王”項目的運作毫不為過。
他表示，“地王”項目的高成本，決定其必須以豪宅的形式推向市場才能獲取利潤。而豪宅項目沉淀資金量大、運作周期長，會令企業長期處在壓力中。
以位於北京市朝陽區大望京區域的“大望京地王”為例。2010年3月該地塊被遠洋地產以40.8億元競得，樓面價2.75萬/平方米，創當時的單價“地王”紀錄。項目建築控制規模接近17萬平方米，除去公建、醫院、教育等配套，可售部分在12萬平方米左右。
與其他“地王”項目類似，該地塊的入市節奏並不快。根據北京市住建委信息，從2012年4月至12月，項目先後四次取得預售證，以期房形式銷售。2013年9月、2014年9月和2015年5月又先後三次領取預售許可，以現房形式銷售。
也即從拿地開始，這個項目的操盤周期已長達6年。
住建委數據還顯示，截至目前其仍有部分房源處於“未簽約”狀態。截至最後一次領取預售證，該項目的住宅部分報價為8萬元/平方米，商業部分報價超過10萬元/平方米，遠遠高出拿地時的成本。有分析指出，從單個項目利潤的角度看，這宗“地王”已完成盈利。
但長周期運作給企業帶來的資金壓力仍然沉重。全經聯房地產商會執行會長任志強向21世紀經濟報道記者表示，項目運作期間，企業需要繳納的各項稅費、人力成本、營銷成本和利息（資金成本），都隨著時間的推移而不斷疊加。尤其此前幾年，房地產業的資金成本要明顯高於如今。
事實上，很多“地王”項目的地價占房價比重並不高。
據中原地產統計，過去北京入市的30宗“地王”項目中，地價平均占比隻有42%。但任志強指出，伴隨時間而來的各項成本，仍會“蠶食”項目利潤率。
亞豪機構市場推廣部總監郭毅表示，企業通常對項目回款節點有嚴格要求，如果項目運作周期過長，經常會拖累公司資金鏈。如果企業正處於借貸周期的末段，這種拖累往往是致命的。
郭毅還表示，表面上高價地項目可隨著時間的推移而實現“解套”，但在運營過程中，很多高價地項目已經影響到企業的擴張，並一度導致公司負債率高企。過去幾年，這樣的案例大量存在。“所謂‘沒有解不瞭套的地王’，本身就是一個偽命題。” 郭毅說。
成敗靠“天時”
盡管得到“地利”，但很大程度上“地王”項目的運作取決於“天時”，即政策和市場環境。
“低點時拿地，高點時賣房”是房地產運營的重要法則，“地王”項目的運作更需如此。有分析指出，大望京“地王”項目之所以銷售不佳，主因在於高點拿地。就在遠洋地產獲取“地王”一個月後，調控樓市的“國十條”出臺，從2010年下半年到2011年，樓市迅速降溫。
郭毅表示，從過去幾年的房地產市場運行周期來看，在2008年和2009年初獲取的“地王”項目大多踩對節奏，運作良好。而2012年和2013年獲取的“地王車貸信貸台北大安車貸信貸汽車貸款屏東枋寮汽車貸款”不僅成本高企，還會遭遇2014年的樓市“小年”。
就有房企此前未踩準周期。大龍地產在2009年底獲取順義天竺“地王”，但次年初因欠繳地價款被收回。中國兵器裝備集團曾在2010年3月獲取薊門橋“地王”，但一年之後便轉讓給保利地產。南昌市政在2012年4月獲取東直門“地王”，兩年後又將部分股權轉讓給融創。
一些微小的政策調整，同樣會影響“地王”的命運。2012年北京市推出配建制度，要求商品房地塊在出讓時，必須配建一定規模的保障房。此後，競爭保障房面積甚至成為土地競價的一道程序。
這項調整給房屋銷售帶來瞭深遠影響。任志強就表示，在開發商眼中，配建瞭保障房的地塊就不再是一宗“幹凈”的地。因為在規劃和建設中，需要對兩者進行拆分，除“貧富混居”帶來的不適感，還會影響到小區的綠化環境等。所以相比無配建的項目，這類項目容易遭遇銷售困境。
據悉，北京在2012年後誕生的“地王”項目，大多面臨此類問題。分析人士指出，這也勢必對項目的銷售帶來一定影響。
新“地王”壓力更大
“地王”面臨的環境已發生瞭極大變化。郭毅表示，所謂“地王”解套的歷史經驗已不能完全作為參考。
郭毅說，過去的“地王”價格沒有高到離譜的程度，“地王”區域分佈比較分散，誕生節奏也不頻繁，所以面臨的市場風險並不大。
如今“地王”紮堆出現。如北京市近兩年來的“地王”和高價地項目多集中在東壩和豐臺等地，勢必導致區域內出現競爭激烈。而通常一旦區域內供應嚴重過剩，就可能一損俱損。
REICO工作室研究員劉琳測算表示，如果“面粉”的價格相當於“面包”的2倍以上，該項目就會面臨風險。今年以來的很多地塊價格“高得離譜”，並越過瞭這一臨界點。
劉琳還表示，市場在上升期時，房價後期的上漲會消化前期的價格。但從行業發展中長期來看，業界普遍預期悲觀。這種情況下，拿地成本很高的企業，其實“經營風險很大”。
據亞豪機構分析預計，未來北京市單價10萬以上的住宅供應可達4000多套。相比之下，今年北京“10萬+”住宅的成交量為200套左右。若拋開年初100多套“盤古大觀”項目集中套現的因素，今年全年北京“10萬+”豪宅的有效交易量可能不足200套。按照這一節奏，在北京市這些項目的去化周期可達20多年。
郭毅指出，當前北京樓市已出現“惜售”現象，部分項目欲借“地王”效應延遲入市，進而提高價格。這勢必會增加高端住宅市場的供應。
多數分析人士認為，盡管當前的貨幣環境空前寬松，但北京市高價地項目仍將面臨嚴重去化難題。
本文來源：21世紀經濟報道 作者：張敏
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新聞來源http://money.163.com/15/1112/05/B86SAG5M00253B0H.html
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